Immobiliengutachter – Welches Gutachten ist wann gefragt?

Ob beim Immobilienkauf, Erbschaft, während einer Scheidung oder im Zuge eines Rechtsstreites – kann eine Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter oder Sachverständigen durchaus sinnvoll und in einigen Situationen auch verpflichtend sein. Dabei gilt es zwischen vielen verschieden Sachverständigen und Gutachtenformen zu wählen, wobei die Auswahl des richtigen Wertgutachtens in vielen Situationen unabdingbar ist.

Ein professionelles, gerichtsfestes und umfangreiches Immobiliengutachten ist zwar nicht immer erforderlich, jedoch in vielen Situationen empfehlenswert und in anderen Fällen, darüber hinaus sogar verpflichtend. Bei der Auswahl des Gutachters ist es möglich, zwischen drei unterschiedlich qualifizierten Sachverständigen zu wählen. Die Wahl des Immobiliensachverständigen, ist maßgeblich von dem benötigten Wertgutachten abhängig. Hierbei muss ein besonderes Augenmerk auf die Qualifizierung geachtet werden. Viele Bezeichnungen sind nicht geschützt und jeder kann sich Gutachter nennen. Daher ist s wichtig darauf zu achten, welche Qualifizierung / Ausbildung und damit auch Sachkunde vorliegt. Öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige sind in einem aufwendigen und langwierigen Prozess von der IHK oder einer vergleichbaren Kammer geprüft und unterliegen strengen Auslagen der Fortbildung.

Insbesondere bei Gutachten über Immobilien im Ausland ist auf die Qualifizierung und landesspezifische Ausbildung des Gutachters zu achten. Jedes Land hat seine eigenen Baugesetze, Bewertungsrichtlinien und die dafür relevanten Daten, die ausgewiesen werden. 

Somit ist es nicht möglich eine spanische Immobilie in ein deutsches Bewertungsverfahren zu "quetschen", da die erforderlichen Daten und Grundlagen nicht gegeben sind.

Um den Status als Immobiliensachverständiger ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (gesetzlich geschützter Begriff), ist dazu verpflichtet, sich von der Industrie- und Handelskammer (IHK) prüfen und ernennen zu lassen. Diese Prüfung autorisiert ihn dazu, gerichtsfeste Gutachten zu erstellen und offiziell anerkannte Berechnungen zum Markt- bzw. Verkehrswert durchzuführen.

Tipps zur Auswahl des Sachverständigen:

- Ermitteln Sie im Vorfeld, welches Gutachten Sie benötigen, um den passenden Gutachter zu wählen.

- Für welchen Verwendungszweck benötigen Sie das Gutachten und ist der Gutachter / Sachverständige in Deutschland und in Spanien ausgebildet und anerkannt oder sogar bei Gericht zugelassen.

- Legen Sie Art und Umfang des Gutachtens vorher mit dem Immobiliensachverständigen fest.

- Achten Sie bei einem offiziellen Gutachten darauf, dass es sich um einen Sachverständigen handelt, der nach dem Deutschland/EU-Norm DIN 17024 oder von einer IHK öffentlich bestellt und vereidigt wurde UND in Spanien eine Zusatzausbildung im spansichen Immobilienrecht oder Baurecht absolviert hat. 

Auf welcher Grundlage wird das Gutachten erstellt?

Gerade wenn die Immobilie im Ausland liegt, ist es immer im Vorfeld abzuklären, auf welches Recht sinnvollerweise oder rechtliche zwingend abzustellen ist. Gerade bei einer Immobilienbewertung in Spanien können das deutsche Sachwertverfahren, Ertragswert oder Vergleichswertverfahren NICHT angewendet werden, da es die erforderlichen Daten in Spanien nicht gibt, da die spanische Bewertungsmethoden anderen Modellen unterliegen und anders aufgebaut sind.

Nach §194 BauGB, soll der Verkehrswert den Preis wiedergeben, der im gewöhnlichen Geschäftsjahr und zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre.

Diese Definition ist als internationale Grundlage zu sehen, aber es muss schon eine gute Marktkenntnis vorliegen um die besonderen Marktverhältnisse und Bedürfnisse zu kennen und abbilden zu können.

Ein Immobiliensachverständiger bestimmt diesen Wert, durch die Analyse folgender Kriterien:

- Der bauliche und technische Zustand einer Immobilie, sowie dessen Ausstattungen (Heizung, Pool, etc.) und Besonderheiten (Domotik, Alarmanlage etc.). Dazu zählen auch Außenanlagen, wie Garagen, Carports oder Gartenanlagen, die sich positiv auf die Bewertung auswirken können.

- Die Lage der Immobilien: Hierbei geht es einerseits um Verkehrsanbindungen, Blick, Nachbarschaft, Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und auch Freizeitmöglichkeiten, wie Golfplätze, Nähe zum Strand oder Jachthäfen usw. andererseits darum, wie gefragt die Umgebung bei potenziellen Käufern ist. Gerade in Meeresnähe oder sogar 1. Meereslinie ist dies sehr genau zu prüfen und als wertrelevant in der  Marktwertermittlung zu berücksichtigen. 

- Der Erschließungsgrad der Immobilie: Der Immobiliengutachter überprüft, ob das Objekt an das Wassersystem, das Telefonnetz, den Strom etc., angeschlossen ist. auch in Spanien werden nachträgliche Erschliessungsmassnahmen und die damit verbundenen Kosten auf die Anwohner umgelegt.

- Die aktuelle Marktlage: Sie spielt eine der wichtigsten Rollen bei der Wertermittlung einer Immobilie. Bei ihrer Bewertung berücksichtigen Gutachter für Immobilien auch die Verkaufsdaten vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage.

Welches Wertgutachten für welche Gegebenheit?

Es gibt viele verschiedene Formen von Gutachten und je nach Situation kann es sehr wichtig sein, sich für das richtige zu entscheiden. Die Auswahl des falschen Gutachtentyps kann zu hohen finanziellen Einbußen führen oder das es für den Verwendungszweck nicht anerkannt wird und somit nicht verwendet werden kann, weil es gewissen Anforderungen nicht genügt.

Bei einem Kurzgutachten handelt es sich um eine vereinfachte Form der Hausbewertung, wobei die gesetzlich vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren für normale Verkehrswertgutachten, mit Einschränkungen, eingehalten werden. Es handelt sich jedoch mehr um eine überschlägige Wertschätzung, da sonst wertrelevante Unterlagen, wie z. B. Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnungen etc. nicht Bestandteil der Bewertung sind. Es eignet sich für die Orientierung beifolgenden Gegebenheiten:

Immobilienverkauf / Immobilienkauf / Scheidung / Erbschaft: ohne Rechtsstreit

- Ein Kurzgutachten kann von einem Sachverständigen, in einer Preisspanne ab ca. 850 Euro netto erstellt werden.

- Ist der Sachverhalt komplexer, muss ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten genannt erstellt werden. In dieser Gutachtenform werden alle im oberen Teil aufgeführten Faktoren für die Evaluation des Verkehrswerts berücksichtigt. Es handelt sich um das umfangreichste Verfahren zur Immobilienbewertung und wird meist zu offiziellen Anlässen, sowie Rechtsstreitigkeiten benötigt, wie zum Beispiel:

Zwangsversteigerungen / Scheidung / Erbschaft mit Rechtsstreit / Überprüfung der angesetzten Schenkungs- / Erbschaftssteuer / Feststellung des Betriebsvermögens / Aufdeckung stiller Reserven bei Betriebsauflösung

Dieses Vollgutachten kann lediglich von einem vereidigten Sachverständigen durchgeführt werden und kostet zwischen 0,5 % und 1 % des ermittelten Verkaufswertes, bei komplizierten Gegebenheiten kann der Preis höher angesetzt werden.

Es ist auch möglich, ein umfangreiches Wertgutachten zu erstellen, um sich eine finanzielle Orientierungshilfe, im Rahmen von Immobiliengeschäften zu verschaffen. Es dient meist der Bank, z. B. zur Einschätzung der Bonität. Es ist sinnvoll, bei Interessenten für:

Baufinanzierung / Immobilienkauf

Diese Form der Hausbewertung wird meist von der Bank abgedeckt und durchgeführt.

Bauschäden oder Baumängel / Schäden an Gebäuden

Bei Versicherungsfällen wird eine sogenannte Mängeldokumentation benötigt. Hierfür sollte ein Bausachverständiger hinzugezogen werden.

Aber auch bei der Abnahme eines Neubaus ist es ratsam. dies mit einem Baugutachter begleiten zu lassen um ggf. eine Mängelrüge fristgerecht in das Bauunternehmen zu übersenden, damit evtl. Mängel behoben werden und keine Schäden daraus entstehen. 

Bei der Wahl des passenden Immobiliengutachters, ist es wichtig zu ermitteln, welche Gutachtenform benötigt wird. Analysieren Sie im Vorfeld Ihre Situation. Ermitteln Sie, ob das Gutachten vor Gerichten, beziehungsweise Behörden Bestand haben muss, oder nur zur Orientierung dienen soll.

Ankaufsprüfung und Due Diligence – Was ist das?

Immobilien sind ein hochpreisiges Investment, gerade auf den Balearen oder in anderen 1 A Lagen Spaniens. Entsprechend schwerwiegend sind die finanziellen Folgen, wenn sich ein vorschneller Kauf aufgrund einer ungenügenden Prüfung als Fehleinkauf entpuppt.

Dagegen soll die Ankaufsprüfung helfen und ursprünglich stammt jene „Due Diligence“-Prüfung sogar aus dem Anlegerschutz beziehungsweise aus dem Kapitalmarktrecht. Im Grunde bezeichnet sie eine sorgfältige Stärken-Schwächen-Risiko Analyse der Wunschimmobilie.

Das Ziel dessen ist es, vor dem Kauf einen möglichen „Dealbreaker oder baurechtliche Risiken“ festzustellen. Damit ist eine Schwachstelle im Objekt gemeint, die den Investor tatsächlich noch vom Erwerb des Objekts abhalten können, oder der Erwerber später auf eigene Kosten und Risiko, Bauteile legalisieren oder deklarieren oder sogar rückbauen muss. Entsprechend steht eine Analyse der Risiken im Fokus der Ankaufsprüfung.

Ein Beispiel für einen solchen Dealbreaker sind etwa illegale Bauten oder bereits in die Wege geleitete Abrissverfügungen oder geplante Neubauprojekte im Sichtfeld etc. beim Grundstückskauf. Wird dieses Risiko bei der Due Diligence-Prüfung erkannt, kommt es entweder zu einer neuen Preisverhandlung oder gar zum Abbruch des Kaufs.

Gerne beraten wir Sie, damit Sie bestens gerüstet sind und Ihr spanisches Traumhaus nicht zum Alptraum wird.