Due Diligence:
Die Ankaufsprüfung, auch „Due Diligence“ genannt, ist einer der wichtigsten Schritte vor dem Immobilienkauf. Gerade im spanischen Baurecht sind viele ausländische Käufer nicht sicher, was sein sollte, muss und welche Fallstricke es geben kann, die einem später teuer zu stehen kommen oder sogar zu einem Rückbau oder Abriss führen können.
Ankaufsprüfung und Due Diligence – Was ist das?
Immobilien sind ein hochpreisiges Investment, gerade auf den Balearen oder in anderen 1 A Lagen Spaniens. Entsprechend schwerwiegend sind die finanziellen Folgen, wenn sich ein vorschneller Kauf aufgrund einer ungenügenden Prüfung als Fehleinkauf entpuppt.
Dagegen soll die Ankaufsprüfung helfen. Ursprünglich stammt jene „Due Diligence“-Prüfung sogar aus dem Anlegerschutz beziehungsweise aus dem Kapitalmarktrecht. Im Grunde bezeichnet sie eine sorgfältige Stärken-Schwächen-Risiko Analyse der Wunschimmobilie.
Das Ziel dessen ist es, vor dem Kauf einen möglichen „Dealbreaker oder baurechtliche Risiken“ festzustellen. Damit ist eine Schwachstelle im Objekt gemeint, die den Investor tatsächlich noch vom Erwerb des Objekts abhalten können, oder der Erwerber später auf eigene Kosten und Risiko, Bauteile legalisieren oder deklarieren oder sogar rückbauen muss. Entsprechend steht eine Analyse der Risiken im Fokus der Ankaufsprüfung.
Ein Beispiel für einen solchen Dealbreaker sind etwa illegale Bauten oder Bauelemente oder bereits in die Wege geleitete Abrissverfügungen oder geplante Neubauprojekte im Sichtfeld etc. beim Grundstückskauf. Wird dieses Risiko bei der Due Diligence-Prüfung erkannt, kommt es entweder zu einer neuen Preisverhandlung oder gar zum Abbruch des Kaufs.
Die unterschiedlichen Arten der Due Diligence-Prüfung:
Die Due-Diligence-Prüfung wird in verschiedene Analysebereiche unterteilt und damit kann die Ankaufsprüfung an die jeweiligen Bedürfnisse des Käufers angepasst werden. Neben finanziellen / steuerlichen Faktoren können so auch rechtliche und baurechtliche Faktoren bewertet und untersucht werden.
Die verschiedenen Analysebereiche der Due Diligence-Prüfung:
Financial-Due-Diligence-Prüfung: Immobilienbewertung, Risikobetrachtung
Legal-Due-Diligence-Prüfung: Grundbuchdaten, Katasterdaten, Bauakten, Bauabnahmen und Baureserven, etc.
Tax-Due-Diligence-Prüfung: Steuerliche Verhältnisse werden aufgenommen, um steuerliche Risiken zu erkennen (z.B. Erwerb einer spanischen GmbH oder SL, oder Niessbrauchslösungen, etc.)
Technical-Due-Diligence-Prüfung: Technischer Zustand des Objekts, notwendige Ausgaben für die Instandhaltung, Erschliessung und Modernisierung.
Eine sorgfältige Ankaufsprüfung ist ein komplexer Vorgang, denn alleine die Beschaffung der vielen notwendigen Informationen erfordert viel Know-how. Um auf Nummer sicher zu gehen, können Sie für Ihre Objektbewertung deshalb einen unabhängigen Spezialisten, der sich mit den örtlichen Gegebenheiten auskennt und das Objekt auch selber in Augenschein nimmt, hinzuziehen.
Bauschadensgutachten
Bauschäden sind Auswirkungen von Fehlern (nicht erfüllter vorgeschriebener oder vereinbarter Forderungen bzw. Eigenschaften), die die Stand- und/oder Tragsicherheit bzw. die Funktions- und/oder Gebrauchssicherheit innerhalb der normalen Nutzungsdauer des Bauwerkes/Gebäudes beeinträchtigen. (Also alle unbeabsichtigten Veränderungen an Bauwerken/Gebäuden, die während ihrer Herstellung und Nutzung eintreten.)
Ein Bauschaden ist ein Schaden am Bauwerk als Folge einer unzulänglichen und damit vertragswidrigen Bauwerkserrichtung oder als Folge einer unerlaubten Handlung. Im Unterschied zum Baumangel handelt es sich beim Begriff des Bauschadens nicht um die Unzulänglichkeiten der Bauwerkserrichtung selber, sondern um einen Schaden am Objekt, der sich als Folge eines oder mehrerer Baumängel darstellt.
